Analisis Yuridis terhadap Implementasi Pendaftaran Hak Milik atas Satuan Rumah Susun antara Das Sollen dan Das Sein

Charis Alif Aditya Permana; Saniya Putri Dwi Ananda; Aleyka Dwi Ramadhani; Brianita Alya Ekawati; Muhammad Adymas Hikal Fikri

doi:10.47134/ijlj.v3i2.5093

Authors

Charis Alif Aditya Permana Universitas Negeri Semarang
Saniya Putri Dwi Ananda Universitas Negeri Semarang
Aleyka Dwi Ramadhani Universitas Negeri Semarang
Brianita Alya Ekawati Universitas Negeri Semarang
Muhammad Adymas Hikal Fikri Universitas Negeri Semarang

DOI:

https://doi.org/10.47134/ijlj.v3i2.5093

Keywords:

Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, Pendaftaran Tanah, Das Sollen, Das Sein, Kepastian Hukum

Abstract

Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis implementasi pendaftaran Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) dalam perspektif kesenjangan antara das sollen (ketentuan hukum yang ideal) dan das sein (realitas pelaksanaan di lapangan). Meskipun secara normatif sistem hukum Indonesia telah menyediakan landasan hukum yang kuat melalui Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, serta Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dalam praktiknya masih ditemukan berbagai kendala administratif, teknis, dan regulatif yang menghambat pelaksanaan pendaftaran HMSRS secara efektif. Penelitian ini menggunakan metode yuridis normatif dengan pendekatan perundang-undangan, konseptual, dan kasus, serta dianalisis secara kualitatif-deskriptif. Hasil penelitian menunjukkan bahwa disharmoni regulasi, lemahnya pengawasan pemerintah, rendahnya kesadaran hukum masyarakat dan pengembang, serta belum terintegrasinya sistem informasi pertanahan menjadi penyebab utama kesenjangan antara norma hukum dan praktik di lapangan. Penelitian ini merekomendasikan harmonisasi regulasi, digitalisasi sistem pendaftaran, penegakan sanksi administratif terhadap pengembang yang lalai, serta peningkatan edukasi hukum masyarakat. Dengan demikian, diharapkan sistem pendaftaran HMSRS di Indonesia dapat berjalan efektif, transparan, dan memberikan jaminan kepastian hukum bagi seluruh pemilik satuan rumah susun.

References

Antoine, R. A., Hasna, A. H., Pasaribu, M., Niravita, A., & Fikri, M. A. H. (2025). Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Pertama Kali Menjadi Hak Milik. Jurnal Ilmiah Nusantara (JINU), 2(1), 364–377.

Ayomi, D. F., & Tamsil. (2018). Politik Hukum Pengaturan Prosedur Pendaftaran Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Bukan Hunian. Novum: Jurnal Hukum, 5(4), 1–15.

Benuf, K., & Azhar, M. (2020). Metodologi Penelitian Hukum Sebagai Instrumen Mengurai Permasalahan Hukum Kontemporer. Jurnal Gema Keadilan, 7(1), 20–33.

Binsneyder, M., & Octarina, N. F. (2022). Analisa Kepastian Hukum Terhadap Kepemilikan Unit Rumah Susun Yang Belum Memperoleh Sertifikat Hak Milik. Jurnal Cakrawala Hukum, 13(1), 38–48.

Boedi Harsono. (2008). Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi, Dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan.

Cahyono, A. D. (2021). Peranan Pengembangan Manajemen Kinerja Tenaga Administrasi Kesehatan Terhadap Peningkatan Mutu Pelayanan Kesehatan di Puskesmas. Jurnal Ilmiah Pamenang (JIP), 3(2), 28–42.

Debby, S., Hasan, D., & Wahjuni, S. (2019). Hak Bank Sebagai Kreditur Dalam Pemberian Kredit Pemilikan Apartemen Dengan Jaminan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Apartemen. Acta Diurnal: Jurnal Ilmu Hukum Kenotariatan, 2(2), 173–186.

Dwiyatmi, S. H. (2020). Asas Pemisahan Horizontal (Horizontale Scheiding Beginsel) Dan Asas Perlekatan (Verticale Accessie) Dalam Hukum Agraria Nasional. Refleksi Hukum: Jurnal Ilmu Hukum, 5(1), 129.

Herlintang, R., Majesty, C., Aprilita, L., Fortuna, S., Saloh, T. Y., Wijaya, A., & Ali, N. (2025). Penyuluhan Hukum Kesadaran Masyarakat Terhadap Pengakuan Hak Milik Atas Tanah Dalam Bentuk Sertifikat Hak Milik Di Masyarakat Kuala Kurun Seberang Kabupaten Gunung Mas. Journal Of Human And Education (Jahe), 5(1), 852–863.

Hermawan, S., & Wibowo, D. P. S. (2023). Kepemilikan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Warga Asing Dalam Undang-Undang Cipta Kerja. Jurnal Hukum Ius Quia Iustum, 30(1), 178–199.

Isnaini, Z. (2021). Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) Sebagai Objek Jaminan Dalam Hak Tanggungan. Lex Journal: Kajian Hukum Dan Keadilan, 4(2), 384–403.

Kementerian Agraria Dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. (2020). Rencana Strategis 2020–2024 (Hlm. 32). Jakarta: Kementerian Atr/Bpn.

Mangunsong, N. (2025). Penataan Regulasi Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Di Daerah Istimewa Yogyakarta Menuju Tata Kelola Yang Efektif (Doctoral dissertation, Program Studi Hukum Program Doktor Fakultas Hukum UII).

Masrofah. (2016). Pemberian hak milik satuan rumah susun diatas beberapa hak guna bangunan perorangan. Badamai Law Journal, 1(1), 101-119.

Mubarrak, M. Z. (2025). Sejarah Pengaturan Hukum Rumah Susun Di Indonesia (Hlm. 3–5). Yogyakarta: Deepublish.

Noer, R. T., Salsabila, S., Niravita, A., Fikri, M. A. H., & Nugroho, H. (2024). Transformasi Digital Pendaftaran Tanah: Tantangan Dan Efektivitas Implementasi Aplikasi Sentuh Tanahku Dalam Era Society 5.0. Jurnal Ilmiah Nusantara, 1(6), 250-261.

Nurkhotijah, S. (2024). Rekontruksi Regulasi Perpanjangan Sertifikat Hak Milik Atas Rumah Susun Dengan Kewajiban Pembayaran Uang Wajib Tahunan Otorita Yang Berbasis Nilai Keadilan Pancasila (Doctoral dissertation, Universitas Islam Sultan Agung Semarang).

Pebriananta, R., Lesmana, R. F., & Zulfikar, Z. A. (2025). Unfulfilled Promises: Analyzing Delayed Strata Title Certificates Under Indonesia’s Apartment Law in Surabaya. Indonesian Journal of Agrarian Law, 2(2), 115–130.

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. (1997). Berita Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 3.

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2021 Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman. (2021). Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2021 Nomor 20.

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. (1997). Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3696.

Pujiati. (2024). Metode Penelitian Yuridis Normatif Di Bidang Hukum. Yogyakarta: Penerbit Deepublish. Retrieved November 2, 2025, From Https://Penerbitdeepublish.Com/Metode-Penelitian-Yuridis-Normatif

Ramadhani, R. (2021). Pendaftaran Tanah Sebagai Langkah Untuk Mendapatkan Kepastian Hukum Terhadap Hak Atas Tanah. SOSEK: Jurnal Sosial dan Ekonomi, 2(1), 31–40.

Rizqi, A. A., & Yusriyadi. (2018). Perlindungan Hukum Pemilik Sertipikat Hak Atas Tanah Dalam Hal Terjadi Kesalahan Data Penerbitannya (Studi Kasus di Kantor Pertanahan Kota Semarang). Notarius, 11(2), 141–153.

Saputra, A. (2020). Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Satuan Rumah Susun Terkait Hak Kepemilikan. Arena Hukum, 13(1), 117-134.

Sari, K. S. L., & Kuswanto, H. (2023). Makna Tanah Bersama Dalam Pengaturan Rumah Susun Ditinjau Dari Hukum Pertanahan di Indonesia. Istinbath: Jurnal Hukum, 20(1), 76–84.

Sri Wulan Anggraeni. (2021). Perlindungan Hukum Pemilik Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Jurnal Hukum Dan Pembangunan, 51(3), 437-455.

Taolin, F. T. ., Mujiburohman, D. A. ., & Widarbo , K. . (2024). Kesadaran Hukum Masyarakat dalam Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah. Tunas Agraria, 7(1), 68–85.

Taufiq, F. N., Masykur, M. H., & Supriyadi, S. (2023). Challenges Arising from Article 22(2) of Ministerial Regulation ATR/BPN No. 6/2018 on Complete Systematic Land Registration (PTSL) Pertaining to Insufficient or Missing Evidence of Community Land Ownership. Unnes Law Journal, 9(2), 419-440.

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun. (2011). Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 108, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5252.

Wafi, M. S., Suharto, R., & Malikhatun, S. B. (2016). Perolehan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (Studi di Star Apartemen). Diponegoro Law Journal, 5(3), 1–13.